房贷的最优利率，也就是首次购买普通住房的利率，可以低至4.10%，已经回到5年前的水平看得出来央行也很着急，首先从整体形势来看，中国经济依旧在艰难前行，三大因素共同制约经济增长，一是疫情影响，特别是上半年疫情高峰时候，29个省出现疫情波及的城市有220个左右，占6成以上上海，长春，北京等地相继成为风暴中心，物流受阻，供应链受到严重冲击，对需求端也产生重大影响，而经过一个多月的短暂沉寂之后，疫情从下半年开始又是不间断的发作。第二是房地产下行拖累，经济发展，即便监管政策不断放松，各地因城施策4线不断放开，但目前来看地产下行压力依旧很大，三是海外滞涨风险加剧，全球加息潮宜启动，海外物价水平连创新高，美国国内通胀爆表，加息脚步不断加快，资金外流，压力不断加大，俄乌冲突导致国际大宗商品价格在上半年一路冲高直到近期才有所回落，在这种环境下，中国经济一季度同比增长4.80%，二季度同比增长只有0.4%，最终导致订立的经济目标只能放弃不再强求，而从近期公布的各金融数据来看形势更是比经济数据还糟糕，7月新增生。161亿元同比少增3,191亿元，明显低于预期值，13,000亿元7月新增人民币贷款6,790亿元，同样低于预期值11,000亿元除了总量不足外，结构性问题更为明显，可以说涉农全靠政府融资，拉动居民企业融资明显需求不足，特别是居民方面央行披露的数据显示，7月住户贷款增量与上年同期相比减少2,842亿元，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱，其中租户短期贷款增量同比减少354亿元，租户中长期贷款增量同比减少2,488亿元，在前几年。如今直接下降说明人们消费投资的欲望变得很低，与此同时是存款的速度的上升，今年上半年出户存款增速为12.8%新增了100,000亿多增了接近30,000亿，老百姓不想借钱却更想存钱，这里面就会有大问题，放水没地方去，很容易造成必需品通胀，物价上涨，现在很多生活必需品已经在涨价，央行也说今年的CPI可能会阶段性突破3%，其次老百姓只存钱不消费国家，经济就无法靠消费来拉动，就无法完成提振经济的目标，尤其是当下影响经济，三大马车中的投资熄火更明显，根据统计局的最新数据，1~7月全国房地产开发投资下降。八十五万九千一百九十四万平米公比下降3.71~7%月份，商品房销售面积七万八千一百七十八万平米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%，销售额下降31.4%以上，所有的数据都指向一点楼市降至，房地产入冬地方政府的卖地收入就会减少，对于大多数缺少产业的小地方来说就会很困难了，在疫情反复以及地产艰难的影响下，收入下滑而支出存在刚性，比如防控隔离核酸检测，疫苗接种等等开销只增不减，有的地方即便有转移支付一样还是入不敷出，所以部分县城公共交通出现停。甚至景区经营权也可以拍卖，送菜经营权也可以挂牌，未来这些地方还会拍出什么，恐怕只会超出人们的想象，毕竟一旦财政枯竭，地方真的急了，那什么事都看得出来，一边是经济下行压力越来越大，另一边通胀压力也大，最后几个月既要救楼市又要稳，物价是真的很难，本以为按照稳的基调，今天教务至10个基点才符合一贯的作风，但万万没想到今天是一脚油门踩到底，直接干满15个基点，不得不说就是亲切已昭然若揭，按照此前央行的说法允许地方政府在基准利率基础上下浮20个基点，也就是现在所有城市的首套房房贷利率，最低可以做到4.1以100%。贷款30年等额本息的还款方式计算下降，15个基点月供减少，88.48元累计30年月供将减少3.18万，不过需要注意这次房贷利率下调并非所有人立马就能享受到，首先是并非所有人的月供都会减少，在房贷利率选择上，只有采用浮动利率的才有可能会减少，而选择固定利率的则享受不到调整带来的利好，第二即便利率浮动，也并非立马就能享受到月供的减少，对于已经在还月供的人，房贷利率的调整，一年只有一次，需要等到下个重新定价日才能享受这次的降息，而每个房奴重新定价日都可能不同，一部分人选择了自己最初发放贷款的时间，而另一部分。也就是说很多人可能要等个大半年到明年1月才能享受到利率下调的利好，我们知道降息就是降低了货币价格，降低贷款成本，理论上当然利好股市，楼市在利好之下，今天股市的表现已经说明了一切，但对于楼市理论利好还是难以转化为实际的利好。与沉浮是调节购房需求的主要方法，利息减少理论上的确会推动房产的成交，但在当前的大环境之下，阻碍大家购房的不是贷款利率，也不是限购门槛，而是干瘪的口袋是不明朗的预期是不确定的工作与收入更是如梗在喉的烂尾楼盘，我们知道保教楼这个词的诞生已经一年时间了，表面上看各方都很重视，但其实推进缓慢，原本想靠开发商自救，可他们要是真能自救就不用爆雷了，后面想到国企央企收购，可是那么多干净的好项目他们都还做不过来对于问题楼盘更是避而远之，再是不良资产处置机构还有肉的烂尾楼盘，或许他们会接手，但对于那些只剩骨头刺的问题了。来慢慢解开那些棘手的刺激，而这些主要影响因素不改变，无论是放开限购还是降息都很难达到预期效果，所以对于购房者在降息之下，如果在中心城市有购房需求，且对未来收入确定性很高的，则可以选择出手，而如果对未来比较迷茫，则可以继续观望，总结当下的楼市正在发生很多改变，第一是预期的改变勇涨，不跌的神话落幕，很多人对楼市的预期发生了改变，第二不确定性加剧，国际局势复杂严峻，国内疫情散发加大了，经济的不确定性，在这种背景下人们的收入和工作不确定性也在加大，最终导致存款的人越来越多，消费的人越来越少，更别说贷款买房了。房地产市场目前仍在出清，尽管有保交楼的明令，但初期仍会延续买房的风险依旧，在由此三变降息很难达到预期效果，而且在难以付出楼市的基础上还会引发更强烈的提前还款需求，之前很多人房贷利率在5.5%，有的甚至在6%以上，而现在的房贷利率不断下降，很多人就会选择提前还款或者转向利率更低的抵押贷的常态数据依旧不会好看，总而言之房地产下行带来的需求问题是系统性问题，并非是单一部门可以解决的，在现有的政策框架下，只能说央行已经尽力了。